Una ventana abierta y una puerta trasera

Hace unas semanas saltó la noticia: el Casco Antiguo de Logroño va a ser declarado «Zona de Saturación» de pisos turísticos. Los titulares dicen que el Ayuntamiento modificará el Plan General Municipal (PGM) para prohibir las Viviendas de Uso Turístico (VUT) en el centro histórico.

El Consistorio, por fin, admite el problema.

El 14% de las viviendas del casco están dedicadas al uso turístico (según el propio Ayuntamiento). Además, los datos tanto del ayuntamiento como del gobierno regional, señalan que el centro histórico supera con mucho la densidad límite de VUTs. Ahora mismo hay 7,5 VUTs legales por cada 100 habitantes… mientras que el límite recomendado estaría en 5. Es decir, se deberían eliminar más de 100 licencias sólo para volver a estar por debajo del límite. Y eso sin contar ATs, otras plazas hoteleras y albergues.

Entonces, ¿qué va hacer esta nueva regulación para solucionarlo?
Deja una ventana abierta a nuevas licencias y una puerta trasera para una puerta trasera para que el turismo siga colonizando el Casco. 

Vamos a ver cómo lo hace.

¿Qué se va a modificar?

Por ahora nada. Sólo se ha levantado la moratoria de un año para nuevas licencias que anunciaron hace 5 meses.

Se han presentado 5 puntos para modificar en un futuro cercano el PGM:

• 1️⃣ Coordinación de despachos (a buenas horas): Se ajustará la nomenclatura municipal al Reglamento de Turismo de La Rioja. Admiten que ambas administraciones vivían en planetas distintos, descoordinación que ha permitido irregularidades como que haya pisos turísticos funcionando SIN licencia municipal o que lo que eran AT funcionen como VUTs.
  
• 2️⃣Sin novedad: Limitan los pisos turísticos a edificios enteros, bajos, entresuelos y primeros. Nada nuevo bajo el sol: esto ya estaba en la normativa actual. 
  
• 3️⃣ El revolucionario invento de la «licencia»: Ahora habrá que pedir permiso antes de abrir. Parece de sentido común, pero hasta hoy bastaba con rellenar un triste formulario y ponerse a facturar, sin inspecciones previas ni revisiones de ningún tipo.
  
• 4️⃣Crean un procedimiento para declarar Zonas Saturadas  (como se ha anunciado que va a ser el Casco antiguo). Pero no se aclara cuáles serán esos criterios y si incluirán un porcentaje o ratio a partir del cual poder declarar una zona saturada.
  
• 5️⃣Alfombra roja a los promotores: Las solicitudes pedidas antes de la moratoria del 11 de noviembre de 2025 siguen su curso. Un alivio para laslas 7 promotoras inmobiliarias que habían denunciado al ayuntamiento ; ya pueden reactivar sus proyectos de vaciar edificios enteros para llenarlos de maletas. 

Una ventana abierta:
El «efecto llamada» patrocinado por el Consistorio 

Todavía no se ha aprobado nada. No se han aplicado ninguno de esos puntos. Cómo ocurre con la Zona de Protección Acústica Especial, la Zona de Saturación sólo se ha anunciado. Sin embargo la moratoria para nuevas licencias se ha levantado.

Por lo tanto se abre una ventana de tiempo hasta que entre en vigor la modificación del PGM en el que cualquier solicitud se admite a trámite y será concedida antes de que se endurezcan los requisitos.

Mientras tanto, 17 proyectos hoteleros y de VUTs siguen adelante, muchos en edificios enteros que dispararán aún más el ratio entre turistas y vecinos. De hecho, el «efecto llamada» empezó el primer día : cuando se anunció la moratoria en noviembre de 2025, un edificio de la calle Mayor corrió a pedir la licencia el 7 de noviembre, aprovechando los tres días de margen antes de que se publicara en el BOR. 

De este modo muchos alojamientos turísticos que tenían irregularidades tienen tiempo de pedir las licencias pertinentes sin sanción aparente.

¿Cuándo se va a cerrar esa ventana?
Nadie se pone de acuerdo. La oposición habla de 10 meses; el concejal de Urbanismo promete que será menos. Seguramente la Asociación de Viviendas Turísticas de La Rioja y el lobby hotelero tengan fechas más exactas; al fin y al que cabo, manejan mejor información que el vecindario.

El hecho de que exista esta ventana por donde colar nuevas licencias ya es alarmante.

Una puerta trasera:
Coladero de nuevos hoteles y albergues turísticos

Por si la ventana fuera poco, han dejado una puerta trasera que convierte el término «Zona Saturada» en una burla.  La prohibición solo afecta a las VUTs y a los apartamentos turísticos. Los hoteles y albergues tienen inmunidad diplomática. 

La letra pequeña de la declaración del pasado 14 de Mayo se especifica que el veto es exclusivo para el apartado 1.f) de las Normas Urbanísticas. Es decir: pensiones, ATs y VUTs. Los hoteles, moteles y albergues juveniles (apartados 1.d y 1.g) tienen luz verde para proliferar en la enorme cantidad de parcelas, bajos y edificios vacíos del centro. 

Se van a poder crear nuevos hoteles y albergues turísticos en la multitud de parcelas, bajos y edificios vacíos que hay en el centro histórico. Sin duda es algo celebrado por los grupos hoteleros que tenían planificados nuevos proyectos en el Casco antiguo.

Especialmente con los albergues turísticos, el formato estrella para los grupos de despedidas de soltero. En Logroño, la palabra «albergue de peregrinos» ya es un eufemismo nostálgico; solo hay que darse una vuelta por los almacenes de literas que han brotado en Alaia Rooms (Sagasta), Logroño Centro (Travesía de Palacios), Che Brother (San Juan), San Nicolás (Santiago) o Winederful Hostel (Herrerías). 

En resumen: El Ayuntamiento baja los brazos 

• Cero participación ciudadana: El vecindario es mero figurantes en esta decisión.
  En cambio somos conscientes de que si ha habido reunión y consulta tanto con la Asociación de VUTs como con los grupos hoteleros. Especialmente con los 7 que interpusieron denuncia contra el ayuntamiento por la paralización de sus proyectos que ahora tienen el camino libre tanto para la finalización de esos proyectos.
  
• Se cronifica la saturación. La nueva norma no reduce la presión; la congela en su peor momento. Se asume de manera oficial que hemos superado el límite de densidad tolerable, pero la solución es dejar que las cosas sigan exactamente igual. Además, se permite que la misma plaga se extienda por el resto de barrios de Logroño.
  
  
• No se ha acompañado de ninguna medida de apoyo social en el barrio
  para paliar el impacto de esa saturación turística en la habitabilidad del centro histórico. 

Por lo que entendemos que esa nunca ha sido la intención de esta medida.

• El mayor impacto sigue siendo el VOLUMEN de turistas que asume el Casco, no tanto el formato en el que se alojan.
  Si los edificios vacíos del casco se convirtieran en hoteles de 5 estrellas la situación no mejoraría. El flujo de turismo constante está condicionando el tejido comercial del barrio,  los servicios públicos y la habitabilidad de nuestros hogares. En definitiva, desnaturaliza del centro histórico como barrio residencial y lo convierte en un escenario en el que el vecino nunca es el protagonista.

El Ayuntamiento de Logroño ha tenido una oportunidad de oro para cambiar el rumbo, pero ha preferido ponerse de perfil, rendirse y bajar los brazos. Se pone en evidencia una dejación de funciones en la supervisión de estos negocios durante años. Para paliarlo presenta una norma mínima con agujeros calculados. Cambiar lo mínimo para que los de siempre sigan ganando a costa del barrio.